Während der deutsche Immobilienmarkt in den letzten Monaten schwächelte, sollen die Immobilienpreise nach Einschätzung von Fachleuten in den kommenden zehn Jahren weltweit teilweise massiv steigen. Die jährliche nominelle Steigerungsrate dürfte im Mittel bei neun Prozent liegen und in Deutschland bei 7,2 Prozent, wie das Münchner Ifo-Institut kürzlich mitteilte.
Damit bleibt der Kauf von Immobilien eine erfolgreiche Methode zum Vermögensaufbau: Laut einer Auswertung der Kaufangebote des Immobilienportals ImmoScout24 ist die Zahl der Eigentümerinnen und Eigentümer, die Immobilien mit einem Angebotspreis von über eine Million Euro auf ImmoScout24 anbieten, innerhalb von fünf Jahren um mehr als das Doppelte gestiegen.
So waren im 1. Halbjahr 2023 rund 44.000 Wohnungen und Häuser mit einem Kaufpreis von einer Million Euro und mehr auf ImmoScout24 im Angebot. Fünf Jahre zuvor waren es noch rund 19.000 Objekte. „Die Preisentwicklung und die Tatsache, dass sich innerhalb von fünf Jahren die Zahl der angebotenen Millionen-Objekte auf ImmoScout24 mehr als verdoppelte hat, macht klar: Immobilien bleiben attraktiv für den Vermögensaufbau“, erklärt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, „Eigentümerinnen und Eigentümer haben dank der Preisentwicklung der letzten Jahre deutlich Vermögen aufgebaut – häufig sogar Millionen-Werte“.
Die größten Finanzierungsfallen für Immobilienkäufer
Wer seine finanzielle Belastungsgrenze für Zins und Tilgung überschätzt, gefährdet die gesamte Finanzierung. Die Monatsraten sollten ein Drittel der Einkünfte nicht übersteigen. Schließlich geht das Alltagsleben auch für Immobilienbesitzer weiter. Unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, müssen problemlos bezahlbar bleiben. Dafür sind Reserven in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern empfehlenswert.
Quelle: Bausparkasse Schwäbisch-Hall, eig. Recherche
Stand: 2022
Bauherren sollten genau kalkulieren, ob sie mindestens zwei oder besser drei Prozent Tilgung im Monat stemmen können. Ein weiterer Anhaltspunkt für die Rechnung: Spätestens bei Renteneintritt sollte die Immobilie abbezahlt sein. Die Bauzinsen sind zuletzt zwar gestiegen, die Zinsaufschläge für lange Kreditlaufzeiten von 20 oder gar 30 Jahren sind aber nicht besonders hoch. Eine möglichst lange Zinsbindung ist deshalb sinnvoll und sichert gegen einen weiteren Zinsanstieg ab.
Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, desto weniger Geld muss sich der Kreditnehmer leihen. Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten (Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten) sollten Käufer aus eigenen Mitteln bestreiten können. Wer den Kreditbedarf unterschätzt, muss womöglich eine teure Nachfinanzierung in Kauf nehmen. Setzt man die Bedarfssumme dagegen zu hoch an, verlangen Banken eine Nichtabnahmeentschädigung.
Banken finanzieren sie nur ungern mit: Die Gesamtnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie mögliche Maklerprovisionen können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises summieren. Wer eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro finanzieren will, sollte also bereits 45.000 Euro für die Nebenkosten angespart haben.
Guthaben aus Riester-Verträgen, Darlehen aus öffentlicher Hand, wie Kredite der KfW-Bank, oder auch Baugeld vom Bürgermeister können den Kreditbedarf senken. Zusätzlich kann es weitere Zuschüsse geben. Wer die besonders für Familien mit Kindern lukrative Wohn-Riester-Förderung oder das Baukindergeld nicht für die Finanzierung nutzt, verschenkt mitunter eine fünfstellige Summe. Oberländers Tipp: „Käufer sollten sich im Vorfeld gezielt nach Zulagen und Förderungen erkundigen.“
Vor allem Häuser machten Eigentümer in den letzten fünf Jahren zu Immobilien-Millionären: Der Anteil an Häusern in der Millionen-Sparte wuchs von 74 auf 79 Prozent. Insgesamt stiegen die Preise von Häusern um mehr als 50 Prozent, die von Wohnungen um rund 60 Prozent seit 2018.
In Bayern stehen die meisten Millionen-Immos
Vor allem in Bayern lässt sich einiges aus den Immobilien herausholen: Acht der zehn Städte mit dem höchsten Anteil von Millionen-Objekten liegen im Freistaat, außerdem kann hier der größte Zuwachs verzeichnet werden.
Angeführt wird das Ranking vom Kreis Starnberg, wo mehr als 60 Prozent der Verkäuferinnen und Verkäufer ihre millionenschweren Immobilien anbieten. So kostet eine Immobilie im Starnberger Stadtteil Berg durchschnittlich 3,9 Millionen Euro.
Auf Platz zwei liegt der bayerische Kreis Miesbach, wo 53 Prozent der angebotenen Immobilen die Millionen-Grenze knacken. Der Kreis München belegt mit 38 Prozent den dritten Platz.
Außerhalb Bayerns sind die meisten Millionen-Immobilien im Kreis Nordfriesland und Baden-Baden in Baden-Württemberg zu finden. In beiden Orten sind rund ein Viertel der Objekte im Millionen-Segment.
Im Metropolenvergleich liegt München mit 31 Prozent Immobilien-Millionären auf dem ersten Platz, gefolgt von Düsseldorf mit 22 Prozent und Hamburg mit 21 Prozent. Frankfurt und Stuttgart liegen mit einem Anteil von 16 Prozent und 17 Prozent ebenfalls dicht beieinander. Berlin (14 Prozent) und Köln (13 Prozent) belegen die letzten Plätze.
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