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Immobilienfinanzierung Diese vier Grafiken zeigen, wie heftig der Umbruch am Immobilienmarkt ist

Die Zinswende macht Immobilienfinanzierungen deutlich teurer. Quelle: imago images

Seit Jahresbeginn sind die Zinsen für Immobilienkredite massiv gestiegen. Schon jetzt zeigt sich, dass Käufer ihre Finanzierung daran anpassen – oder keine mehr bekommen.

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Der Umbruch am Immobilienmarkt lässt sich an nur wenigen Ziffern ablesen. Inzwischen liegt der Zinssatz für Hypothekenkredite mit zehnjähriger Festschreibung bei knapp 3,4 Prozent – und damit deutlich höher als noch zu Jahresbeginn. Da bekamen Verbraucher den gleichen Kredit noch mit einem Zinssatz von einem Prozent.

Das hat Folgen sowohl für Verbraucher als auch für den Markt. In einigen Großstädten gehen die Immobilienpreise schon zurück. Experten gehen davon aus, dass selbst in den boomverwöhnten Metropolen die Preise stagnieren oder gar leicht sinken dürften. Immer weniger Menschen können die gestiegenen Finanzierungskosten schultern. Wer jetzt ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, muss deutlich mehr bezahlen als noch im Januar.

Das zeigen auch Zahlen, die der Kreditvermittler Dr. Klein für die WirtschaftsWoche ermittelt hat: Im Januar zahlten Immobilieneigentümer im Durchschnitt noch eine Rate von 1181 Euro. Nun liegt die Monatsrate bei 1416 Euro – gut 20 Prozent höher.

Und dabei machen Käufer bereits Abstriche. Im Durchschnitt liehen sie sich im August 322.000 Euro – gut 40.000 Euro weniger als noch zum Jahresbeginn. Käufer finanzieren nun also einen kleinen Darlehensbetrag mit einer höheren monatlichen Last.

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    Die höhere Monatsbelastung resultiert vor allem aus den gestiegenen Zinsen. Wie die Dr.-Klein-Auswertung zeigt, versuchen Käufer gerade das höhere Zinsniveau mit zwei Maßnahmen zu kompensieren: zum einen mit einem höheren Eigenkapitalanteil. Generell gilt nämlich: je niedriger der Darlehensbetrag, umso niedriger der Zinssatz.

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    Die Deutschen bringen der Auswertung zufolge 22,6 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung ein. Im Januar waren es noch gut sechs Prozentpunkte weniger. Der absolute Betrag an eingebrachtem Eigenkapital ist zwar gesunken (auf 64.400 Euro, gut 5000 Euro weniger als zu Jahresbeginn). Weil die Darlehenssumme selbst aber noch stärker gefallen ist, liegt der Eigenkapitalanteil nun trotzdem höher.

    Außerdem: Die Zahlen von Dr. Klein umfassen den Anteil des Eigenkapitals am gesamten Finanzierungsbedarf – also einschließlich der Kaufnebenkosten. Allein diese machen rund zehn Prozent der Kaufsumme aus. Somit bringen Käufer streng gerechnet also auch jetzt keine 20 Prozent des Kaufpreises auf. Dieser Wert gilt lehrbuchmäßig als Untergrenze bei einer soliden Finanzierung.



    Zum anderen ist die Tilgungsquote seit Jahresbeginn auf zuletzt 2,5 Prozent gesunken. Der Tilgungssatz gibt an, wie viel Prozent der Darlehenssumme Käufer pro Jahr an die Bank zurückzahlen und ist daher ein Mittel, um die monatliche Belastung zu steuern. Viele Banken bieten mittlerweile auch niedrigere Tilgungssätze an, teils sind auch nur ein Prozent möglich.

    Eine niedrige Tilgung hilft im Hier und Jetzt, die Monatsrate zu drücken. Das Problem ist aber: Je weniger getilgt wird, umso länger dauert die Abzahlung der Schuld. Im schlimmsten Fall ist nach Ende der Zinsfestschreibung noch eine hohe Restschuld offen. Sind dann die Zinsen noch weiter gestiegen, könnten einige Darlehensnehmer in große finanzielle Schwierigkeiten kommen.



    Die Gemengelage aus weiterhin hohen Immobilienpreisen und steigenden Zinsen kühlt den Markt ab. Die Nachfrage bei Immobilienportalen geht zurück. Viele Käufer können die hohen Finanzierungskosten schlicht nicht mehr tragen. Die Folge: Es kommt zu weniger Abschlüssen, zeigt die Auswertung des Lübecker Kreditvermittlers Dr. Klein: In den Monaten Juli und August wurden gut 11,9 Prozent weniger Immobilienfinanzierungen abgeschlossen als noch im Vorjahreszeitraum.

    Gleichzeitig erleben Bausparverträge derzeit ein Comeback: In den Sommermonaten stieg die Zahl der Abschlüsse um 30 Prozent im Vorjahresvergleich. Während der Niedrigzinsära waren Bausparverträge zu einem Auslaufmodell verkommen. Als Sparprodukt taugen sie zwar immer noch nicht. Die Guthabenzinsen liegen zwischen 0,01 und 0,1 Prozent. Dennoch sichern sich Käufer mit ihnen Darlehenszinssätze ab einem Prozent und können so die Zinswende immerhin ein wenig abfedern.



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